Почему нет смысла досрочно погашать ипотеку

Ипотечная задолженность вряд ли кого-то обрадует, поскольку на десятки лет привязывает к себе заемщика, ограничивая его финансовые возможности и право распоряжения собственностью. Чтобы избавиться от долга, многие начинают откладывать последнее, стараясь побыстрее выплатить банку положенное. Но есть способ распорядиться свободными средствами с большей выгодой. Для тех, кто разбирается в финансовых продуктах, существует способ заработать на деньгах, которые могли быть потрачены на досрочное гашение долга банку.

Инвестиции в недвижимость всегда востребованы даже в период общего спада новостройки в хороших районах держат планку. Увлекаясь процессом, многие ипотечники, едва выплатив первый долг, покупают вторую квартиру, понимая привлекательность инвестиции.

Почему невыгодно платить вперед по ипотеке?

При выдаче кредитных денег банк исходит из принципа – платеж не должен превышать более 40% от официального дохода. На остальные деньги заемщик обеспечивает комфортное существование себе и своей семье. При некоторой экономии заемщику удается сформировать некоторый свободный остаток, которым он волен распоряжаться после уплаты кредита.

Тот, кто не хочет попадать в зависимость от кредитора, старается быстрее выплатить долг, внося авансом платежи для сокращения или полной ликвидации задолженности. Семьи, воспитывающие 2 и более детей, привлекают для погашения материнский капитал. Собственники продают прежние квартиры, чтобы расплатиться с банком. Их понять можно, поскольку ипотека в России стоит слишком дорого, по сравнению с западными заемщиками, выплачивающими без спешки платежи с переплатой в 1-3%. В России, беря за основу ставку в 10%, ипотечник переплатит за первые 10 лет 100% от одолженной суммы.

Собираясь избежать процентной переплаты, заемщик начинает гасить долг, внося крупные платежи сверх графика, с периодичностью раз в квартал или полгода. В итоге, к середине срока кредит выплачен, квартира освобождается от залогового бремени, и заемщик считает, что избежал переплаты. Такое мнение ошибочно, если клиент изначально выбрал программу с аннуитетной формой расчетов.

Аннуитетные платежи предполагают выплату процентов в первой части кредитования. Сумма платежа на первых порах преимущественно представлена процентами, а основной долг почти не уменьшается. Существенные изменения в структуре платежа происходят только после того, как заемщик выплатит большую часть процентной переплаты, т.е. во второй половине срока. Если в первые месяцы ликвидировать долг не удастся, досрочные платежи в конце срока экономически нецелесообразны.

Дифференцированные платежи применяют реже. С такой формой расчета заемщик в первые месяцы сталкивается с чрезмерной кредитной нагрузкой, либо банк заведомо выдает недостаточную для сделки сумму. Если выбраны дифференцированные платежи досрочное погашение одинаково выгодно и в начале срока, и в любой другой момент периода кредитования.

Не стоит забывать о значимости инфляции и темпов обесценивания российских денег. Даже если брать официальный уровень инфляции, рубль обесценивается на 4 с лишним процента ежегодно. После 10 лет выплат стоимость рубля снизится минимум на 40%. Если заемщик получает доход, корректируемый на размер инфляции, выгоднее отсрочить момент полного погашения с фиксированной суммой платежа, чем сегодня расставаться с крупными суммами.

Платить или не платить?

Окончательное решение о досрочной выплате нужно принимать после тщательного анализа ситуации. Если платеж дифференцированный, а доход не индексируется, нет смысла оттягивать момент окончательного расчета с кредитором. Когда нет гарантий финансовой стабильности в перспективе, лучше вносить платежи и гасить долг по мере своих возможностей, формируя большую устойчивость на случай негативного сценария событий (болезнь, потеря работы и т.д.). Если платеж аннуитетный и до завершения договора осталось не более четверти срока, в досрочном возврате средств есть смысл только при срочной продаже или переоформлении залоговой недвижимости.

В пользу досрочного погашения свидетельствуют 5 признаков:

  1. Скорейшая стабилизация финансового положения по завершении платежей.
  2. Возврат в психологически комфортное состояние, когда не нужно ежемесячно изыскивать возможности отчислять крупные платежи банку.
  3. Экономия на процентах (зависит от типа расчетов платежей).
  4. Экономия на страховке, которую ежегодно требует пролонгировать банк.
  5. Намерение быстро и выгодно продать ипотечную собственность, либо распорядиться ею другим образом (использовать для посуточной аренды, бизнеса и т.д.)

Решаясь на досрочные платежи, нужно быть готовым к:

  1. Чрезмерной нагрузке на бюджет семьи. Скорее всего, пострадает качество жизни, придется применять методы жесткой экономии, сокращать статьи затрат и отказываться от отпуска. В таком режиме невозможно жить долго. Если досрочная выплата требует тотальной экономии на протяжении нескольких месяцев, есть повод сомневаться в верности решения.
  2. Невозможности отложить средства на черный день. Все деньги уходят на новые взносы, и на «черный день» ничего не откладывается.
  3. Снижение суммы к возврату через налоговый вычет. Суммарно по процентам и самой сделке покупатель возвращает 650 тысяч рублей. Ежегодно 13%, уплачиваемые в бюджет через НДФЛ, можно вернуть в полном размере, пока сумма не достигнет максимальных размеров (260 тысяч по сделке купли-продажи и 390 тысяч по процентам). Сократив период выплаты, заемщик лишает себя возможности получать гарантированный государством 13-процентный возврат.

Ценность каждого довода в пользу или против быстрого погашения определяется с учетом индивидуальных обстоятельств (наличие высокой стабильной работы, отсутствие планов на продажу жилья, участие в других долгосрочных инвестициях и т.д.)

Инвестиции в ИИС

Пока гасится ипотека под минимальные проценты, можно найти иное применение свободных средств. Вместо досрочного гашения кредита с аннуитетными платежами выбирают инвестицию в ИИС.

Аббревиатура обозначает индивидуальный инвестсчет, открываемый с целью распоряжения средствами на фондовой бирже через финансовые компании. Для осторожных инвесторов предусмотрен свой набор инструментов. К ним относят ОФЗ с гарантированным доходом от государства.

Помимо прибыли, обеспеченной государственными гарантиями, владелец счета получает вычет по НДФЛ. Освобождается от налога сумма в 400 тысяч рублей, вложенных на счет ИИС. Сэкономленная сумма дает дополнительный доход, который прибавляют к доходу от инвестиций.

Если учесть, что вложено 400 тысяч рублей, общий доход рассчитать несложно: к купонному доходу по облигациям в 7,5% добавляют возвращенные через вычет 13% и получают неплохой заработок на средствах, которые могли пойти на уплату ипотечных процентов. После вычета потерянных на процентах средств у заемщика останется круглая сумма с пятью нулями, которую можно снова пустить в инвестиции.

Владельцы ИИС, испытав его на практике, снова и снова повторяют манипуляции со счетом, избегая высокорисковых продуктов. В итоге сэкономленные средства находят куда более полезное применение, чем обычные платежи по кредиту.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты 1.5 / 5 ( 13 голосов ) Автор статьиЕлена ЖелезнякЗакончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москвафакультет экономики, банки и банковское дело.Написано статей123Об авторе

Источник

Click to rate this post! [Total: 0 Average: 0]
Источник: oulini.ru

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Клуб по интересам