Кто такой девелопер, чем занимается и что такое девелоперская компания

Содержание

1. Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
2. Что на работе делает девелопер и кто это вообще в недвижимости и строительстве
3. Виды и особенности девелоперской деятельности
4. Таблица: разновидности девелопмента
5. Что такое девелоперская компания: назначение и структура
6. Особенности девелоперской деятельности в России
7. Признаки девелоперских проектов
8. Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России
9. Кто такой девелопер, чем он занимается
10. Функциональные обязанности
11. Важные качества девелопера
12. Достоинства и недостатки
13. Отличия девелопера от застройщика
14. Сфера деятельности
15. Как выбрать девелопера
16. Чем девелопер отличается от застройщика
17. Отличие европейского и отечественного девелопмента
18. Появление девелопмента в России
19. Классы, на которые подразделяется недвижимость
20. Экономкласс
21. Элит
22. Бизнес
23. Виды девелопмента в зависимости от управления финансами
24. Разновидности по типу недвижимости
25. Девелопмент земельных участков
26. Девелопмент коммерческой недвижимости
27. Девелопмент загородной недвижимости
28. Девелопмент жилой недвижимости
29. Перечень функций девелопера
30. Вопросы и ответы по девелопменту
31. Кто такой веб-девелопер?
32. Что подразумевается под девелоперским проектом?
33. Что такое редевелопмент?

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Читайте также:  Все профессии нужны? Какие специальности востребованы в 2020 году

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации.

То есть девелоперская компания занимается:

• Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
• Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
• Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
• Созданием проекта.
• Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
• Контролем процесса строительства.
• Поиском покупателей или арендаторов.
• Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Что на работе делает девелопер и кто это вообще в недвижимости и строительстве

Девелопер – современная профессия. Разберемся подробнее с вопросом. Что это за профессия девелопер, кто это вообще такой и чем занимается: эта работа включает ведение специфического бизнеса, получение прибыли с недвижимости, которая увеличивает стоимость объекта. Такое определение можно дать, если говорить простыми словами. Девелопер может работать в строительстве и недвижимости по разным направлениям: возведение сооружения; реконструкция или улучшение здания или участка. В основном, девелопером является юридическое лицо в силу своих возможностей, связей. ИП также может осуществлять подобную деятельность, но делать это успешно самостоятельно гораздо сложнее. Девелопер продаёт недвижимость, а также непосредственно участвует в её строительстве, формировании выгодного переоформления. В своей карьере он совмещает оба этих направления, привлекая необходимых специалистов исполнителей.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

• Fee development (фии девелопмент).
• Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Читайте также:  Технологии добычи полезных ископаемых в карьерах (разрезах)

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Таблица: разновидности девелопмента

Остановимся более подробно на видах девелопмента по зависимости от финансового управления. Дополнительно в сфере девелопмента принято различать три ключевых вида деятельности. Их классификация осуществляется соответственно с выбранной стратегией ведения бизнеса.

• Вознаграждение (Free). Заказчик или владелец строительного проекта нанимает девелопера, на которого возлагается ответственность за реализацию проекта и достижение поставленных перед ним задач. В качестве ответственного лица девелопер будет выполнять стандартные функции, включая контроль за работой подрядчиков, несение ответственности за результат работы. Тем не менее, он не нест субсидиарной финансовой ответственности наравне с собственником проекта. Его доход будет основываться на объеме и сложности работ, исполняемых функциях. Как правило, средняя ставка девелопера в данном направлении оценивается в 3-7% от стоимости объекта.
• Спекуляция (Speculative). Девелопер вкладывает в реализацию проекта собственные средства, параллельно заключая договора с физическими и юридическими лицами, которые выступают основанием будущей финансовой схемы. Учитывая тот факт, что девелопер выступает не только инвестором, а и полноценно исполняет свои служебные обязанности (контроль за строительством или реконструкцией, контроль за подрядчиком, несение ответственности, в том числе и материальной, за реализацию и т.д.), он может претендовать на значительную долю дивидендов. Согласно оценкам экспертов, вкладывая в проект на начальных стадиях реализации 10% от стоимости, девелопер может рассчитывать на долю в пределах 35-40%.
• Строительство под конкретные технические требования (Built-to-Suit). Девелопер ничего не разрабатывает и не участвует в проекте как инвестор. Его задача – контроль за исполнением проекта, озвучка строителям и подрядным структурам необходимых целей и задач. В данной ситуации фактическим владельцем проекта выступает инвестор (он же главный собственник), а девелопер будет исполнять функции администратора.

Реализация инвестиционного проекта

В независимости от вида девелопмента, реализация инвестиционных проектов в строительной сфере включает в себя несколько обязательных этапов:

1. Выбор земельного участка под строительство. На данном этапе предварительно проводится масштабное исследование рыночной конъюнктуры. На основании полученных сведений определяется потенциальная доходность реализации проекта и возможные риски. Также девелопер готовит детальный бизнес-план, обосновывает выгоду от исполнения проекта.
2. Согласование проекта с властными структурами, получение разрешительной документации на проведение строительных или реконструкционных работ. Если земельный участок берётся в аренду, заключается долгосрочный договор. Всё это необходимо сделать до начала фактических строительных работ. В противном случае могут возникнуть серьёзные проблемы.
3. Приобретение объекта инвестиционного проекта. В качестве источника финансирования можно привлекать как собственные средства девелопера, так и инвестиционный капитал и заёмные средства. Также необходимо определить, какой срок необходим для полноценной реализации проекта. Как показывает практика, зачастую девелоперы делают всё возможное, чтобы сократить срок строительства. Это позволит избежать дополнительных затрат, минимизирует риски.
4. Организация проектных и строительных работ. Для выполнения этого пункта привлекаются подрядные организации. В случае с крупными девелоперскими структурами всё гораздо проще. Как правило, такие игроки на рынке имеют собственные подразделения для выполнения строительных операций.
5. Контроль и администрирование. На этом этапе девелопер тщательно отслеживает ситуацию на строительной площадке, следит, чтобы все работы осуществлялись точно в срок и максимально качественно.
6. Продажа или сдача в аренду готового объекта. В зависимости от выбранной стратегии, определяется функционал обязанностей девелопера. Если осуществляется продажа, девелопер теряет право собственности на недвижимость. Если объект продолжает оставаться в собственности девелопера, а площади сдаются в аренду, на него возлагается обязанность по управлению проектом. Для этого создаётся отдельное структурное подразделение (управляющая компания), которая следит за состоянием объекта недвижимости, исправляет недочёты.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

Девелоперская компания должна иметь чёткую структуру отделов для грамотного ведения бизнеса

На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов

Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности.

Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

Читайте также:  Как работают гостиницы во время карантина

1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
3. Технический персонал и хозяйственная группа.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником

Особенности девелоперской деятельности в России

Российские девелоперские компании сталкиваются с несовершенной законодательной базой, особенно в сфере коммерческой недвижимости. Несовершенство норм и законов приводит к тому, что переговоры являются довольно длительными, что затягивает процесс работы над проектом в целом.

К проблеме российского девелопмента можно отнести ограниченность предложений и длительный срок их воплощения в жизнь.

Девелоперская компания – это всегда риск, поэтому инвесторы с опаской вкладывают деньги в девелоперские проекты, а источники финансирования довольно ограничены. Структура привлеченных средств и особенности финансирования определяют особенность каждого проекта.

В России девелопмент вызывает дискуссии. Многие компании подменяют истинную суть, называя строительную деятельность девелоперской.

Признаки девелоперских проектов

1. Необходимость внешнего финансирования.
2. Высокие риски инвестирования и длительный срок окупаемости.
3. Зависимость от внешних факторов.
4. Согласование целей проекта с интересами региона и социальными программами.
5. Реализация объекта.

Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России

Во времена становления Советского Союза массовой строительной деятельности по возведению новых жилых зданий не существовало. Это продолжалось до середины 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Именно этот период может считаться моментом зарождением девелоперского бизнеса. Что это такое? Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

Бизнес в сфере загородного строительства и земельных участков считается одним из самых рискованных

Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ

Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости?

Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

• проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработке плана и концепции будущего строительства;
• определении коммерческого потенциала;
• получении согласований;
• контроле процесса строительства;
• продаже объекта или сдаче его в аренду.

Девелопер должен обладать большим количеством качеств
Важными качествами данной профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• устремлённость к достижению цели;
• способность аналитически мыслить;
• организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько.

К основным задачам работы девелопера относятся:

• проектирование;
• создание бизнес-плана;
• приобретение участка;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной компании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Разработка бизнес-плана – один из кирпичиков успешного проекта
Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Именно деятельность девелоперов приводит к преображению вида современного города

Важные качества девелопера

Девелопер должен обладать следующими основными качествами:

• устойчивость к стрессам;
• целеустремленность;
• аналитический склад ума;
• организаторские способности.

Дополнительно девелоперу требуются навыки в области организационной деятельности. Умение найти подход тоже не последнее качество для человека данной профессии.

Лидерские качества также помогут девелоперу собрать команду хороших специалистов и правильно организовать весь строительный процесс.

Жизненный опыт поможет отобрать хорошего профессионала:

1. архитектора;
2. юриста;
3. брокера;
4. специалиста по маркетингу и т. п.

Чтобы вести успешно бизнес подобной области, требуется умение твердо оценивать состояние рынка недвижимости, а также анализировать современные тенденции.

Специалист этой области обязан уметь своевременно принимать решения о реорганизации объекта, с целью получить большую прибыль, а также грамотно организовать весь строительный процесс. Поэтому, девелопер должен хорошо разбираться в инженерной и строительной теории, а также иметь соответствующую практику.

Девелопер должен иметь одно из высших образований:

Читайте также:  Матадор

• юридическое;
• экономическое;
• техническое.

Дополнительно у такого человека должны присутствовать знания объектов недвижимости, сфера архитектуры, а также оформления сделок.

Достоинства и недостатки

Хороший девелопер должен отлично разбираться в областях:

• финансовая;
• юридическая;
• инженерная;
• строительная.

Если учитывать данную много профильность профессии, можно сказать, таких специалистов на строительном рынке очень мало. Соответственно, конкуренции здесь практически нет.

Профессия девелопер имеет главные плюсы:

1. высокая доходность;
2. отсутствие конкуренции;
3. востребованность.

К недостаткам можно отнести плохие тенденции последних лет. они связаны с кризисом на строительном рынке. Также к минусам относят повседневные стрессовые ситуации из – за сложностей в работе.

Только в начале проекта необходимо собрать несколько сотен подписей с различных инстанций. Отсутствие практического опыта девелопера может привести к большим денежным потерям, которые превышают заработок этого специалиста.

Девелопмент – это предпринимательская деятельность, связанная с созданием и развитием объекта строительства. Это сравнительно новое название в области рынка недвижимости.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Сфера деятельности

Что можно сказать, допустим, про директора девелоперской компании? Для успешной деятельности очень желательно, чтобы это был устойчивый к стрессам человек, целеустремленный, с аналитическим складом ума и организаторскими способностями. То же можно сказать и про его подчиненных. Только им это нужно в несколько меньшей мере (если нет амбиций и желания занять более высокое место).

Полезным будет и умение находить подходы при решении различных задач. Лидерские качества помогут собрать команду хороших специалистов, равно как и организовать строительный процесс. Жизненный опыт поможет выбрать знатоков своего дела: архитектора, специалиста по продвижению, юриста, бухгалтера и так далее.

Ведь для успешного ведения предпринимательской деятельности на этом рынке необходимо уметь хорошо оценивать, в каком состоянии сейчас пребывает реализация недвижимости. И еще то, без чего не обойтись, — это анализ современных тенденций. Необходимо уметь своевременно принимать решения о проведении реорганизации объекта для того, чтобы получить максимально возможную прибыль. Важно также для достижения этой цели грамотно руководить строительным процессом. Поэтому нужно хорошо разбираться как в теории, так и в практике.

Специфика предполагает высокий профессионализм и широкий круг знаний в различных областях:

• юриспруденция и менеджмент;
• инженерные науки и финансовое управление;
• строительные технологии и архитектура;
• организация производственных процессов и экономика предприятия;
• знание функционирования всех сегментов и так далее.

В «Википедии» девелопер – это автор идеи. Он принимает решение: где и что строить. Должен уметь:

• анализировать экономическую целесообразность покупки земли;
• формировать первоначальный план и просчитывать возможные риски;
• разрабатывать концепцию, проектирование;
• составлять схемы финансирования и их согласовывать;
• вести ремонтно-строительныеработы и проводить режимно-наладочные испытания перед вводом в эксплуатацию объекта.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет.

Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов.

В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

1. Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды (что это?).
2. БТС-девелопмент Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином. То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.
3. Fee-development – это что-то среднее между спекулятивным и БТС-development. Предположим, тот же самый бизнесмен из предыдущего примера не знает, что именно ему стоит построить. Он звонит своему другу-строителю и говорит: «Слушай, у меня тут есть миллион, хочу вложить в недвижимость. Придумай что-нибудь, заплачу 50 тысяч».

То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Отличие европейского и отечественного девелопмента

Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.
Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

Читайте также:  Политолог: Отмена примата международного права в Конституции снизит внешнее воздействие на Россию

• по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
• уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
• воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента. Его характерными чертами являются:

1. Относительно невысокая стоимость.
2. Расположение далеко от центра города.
3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

• расположение объекта в уникальном месте;
• оригинальный внешний вид;
• при сооружении использовались новые технологии;
• выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
• предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек.

При этом доход получают от:

• сдачи объекта в аренду;
• использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
• продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

• fee development;
• speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент, то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

• приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
• создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости.

Но отличительной особенностью является:

• «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
• защита экологии;
• применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде
Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости.

При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая обстановка района;
• транспортная инфраструктура;
• наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

К сведению! В девелопменте жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на жильё бизнес-класса, эконом, элитный сегмент.

Перечень функций девелопера

Девелопер, как правило, отвечает за следующие вещи:

1. Поиск подходящего способа инвестирования денежных средств.
2. Анализ местоположения будущего объекта.
3. Проектирование.
4. Составление сметы.
5. Привлечение инвесторов.
6. Расход вложений.
7. Курирование процесса.
8. Продажа/сдача в аренду.
9. Получение прибыли.
10. Управление проданной/сданной в аренду недвижимостью.

Важно!

Форму проектной декларации и порядок заполнения можно найти в Приказе Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр “Об утверждении формы проектной декларации”

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Источники

• https://kak-sdelano.ru/raznyie-poleznyie-sovetyi/development
• https://spravka2.ru/developer-eto-kto.html
• https://stroim.guru/polezno-znat/development-chto-eto-takoe.html
• https://homius.ru/chto-takoe-developer.html
• https://domotvet.com/chto-takoe-developerskie-kompanii-i-chem-oni-zanimayutsya.html
• https://stroychik.ru/raznoe/development
• https://finach.ru/kto-takoj-developer-i-kak-ego-pravilno-vybrat/

Источник: mjjm.ru