Ипотечные обязательства часто приводят к разочарованиям, когда платежи становятся непосильными, и появляется риск потери залогового жилья. Возникает вопрос, как избавиться от кредитного бремени. Ситуация не безвыходная. Выбор варианта действий зависит от намерений заемщика и его планов в отношении приобретенной недвижимости: сохранить или продать ее для закрытия долга.
Ипотека предполагает оформление купленной квартиры в залоговое обеспечение, гарантирующее возврат средств банку. В течение 10-20-30 лет заемщикам приходится соотносить свои планы на жизнь с обязательствами перед банком, когда даже продажа жилья невозможна без согласования с кредитором.
Почему возникает желание избавиться от ипотеки?
Когда-то 15% годовых по ипотеке казались отличным предложением с минимальной переплатой. Рост цен на недвижимость оставался долгое время стабильным и уверенным. Сейчас такие проценты кажутся слишком высокими, а значит пришла пора корректировать свои планы на ипотеку.
Освобождаясь от ипотечного долга перед банком, заемщик решает 3 проблемы:
- Сохраняет кредитную репутацию, которая позволит в дальнейшей брать выгодные займы под низкие проценты.
- Избавляется от необоснованной переплаты на процентах, поскольку новые договора заключают со ставкой в 2 раза меньшей, чем это было 10 лет назад.
- Получает свободу от платежей, когда ежемесячно приходится отчислять крупные суммы банку плюс дополнительно платить страховку.
Иногда обязательства настолько тяготят заемщика, что возникает желание продать жилье и расплатиться с банком. Другие заемщики готовы приложить усилия, чтобы сохранить недвижимость, снизив ипотечный платеж. Решение о выборе способа избавления от ипотеки должно приниматься без спешки.
В силах заемщика свести потери и негативные последствия к минимуму, скорректировав действия с учетом изменившейся ситуации по недвижимости и в банковской сфере.
Всегда ли досрочное погашение ипотеки выгодно?
Первая мысль, которая посещает ипотечного должника, связана с досрочным погашением кредита любыми способами. При досрочном погашении учитывают, что во второй половине срока такая мера экономически нецелесообразна. Процентная переплата банку, заложенная при аннуитетной форме преимущественно в платежи первых лет, к середине выплаты ипотеки почти выплачены. Досрочное погашение не спасет заемщика от процентной переплаты, а лишь даст моральное удовлетворение освобождением от ипотечной кабалы.
Как правило, заемщик, которого тяготят ипотечные взносы, не обладает достаточной суммой свободных средств, чтобы расплатиться с кредитором. Деньги одалживают у родственников, берут под проценты у физлиц, снимают с кредитных карт.
Любой из таких способов ликвидации ипотечного долга неэффективен и грозит утратой доверия родных и проблемами с новыми кредиторами.
Предстоят тщательные подсчеты экономической выгоды от разных решений. Заемщику стоит внимательно изучить страховой договор и проверить применимость к сложившейся ситуации страхового случая (болезнь, травма, инвалидность, потеря работы). В каждом договоре со страховщиком должны быть точно описаны ситуации, трактующиеся как страховое событие, при котором компания берет на себя ответственность по выплате остатка долга кредитору.
Законные способы избавления от ипотеки
Попав в неприятную ситуацию с дальнейшей невозможностью продолжения выплат, предстоит решить непростой вопрос: сохранить ли ипотечное жилье или отказаться от дальнейшей борьбы, предоставив банку забрать залоговое имущество для ликвидации долга. Чтобы ликвидировать долг есть и другие, менее жесткие меры. В определенных обстоятельствах удается привлечь государство к решению вопроса.
Способ 1. Продажа залогового объекта
Самый болезненный способ ликвидации долга, когда заемщик теряет квартиру и переплаченные проценты, сохранив репутацию и хорошие отношения с банками. Не рекомендуется ждать, пока просрочки приведут к начислению штрафов и неустоек. Продажа жилья при банкротстве заемщика в принудительном порядке несет массу осложнений:
- Запрет на кредитование в других банках сделает недоступным покупку в кредит нового жилья с меньшей стоимостью под низкие проценты.
- Продажа с торгов по ценам ниже рыночных ведет к тому, что от вырученных средств заемщик ничего не получит.
- Человек, признанный банкротом, в течение 5 лет не сможет занять руководящую должность и управлять бизнесом.
- Если денег от продажи с торгов не хватит, банк через суд продаст другое имущество должника на абсолютно законных основаниях.
Если продажа инициирована заемщиком, предстоит добиться согласия кредитора, который не заинтересован в потере процентной прибыли по ипотеке. Банк неохотно идет на риск, поэтому залоговое обременение снимет только в процессе сделки, когда уже найден покупатель и внесен аванс в размере остатка долга. Фактически, банк предложит вначале закрыть долг и лишь затем оформлять продажу. В таких условиях сложно найти покупателя, готового ждать месяц для завершения процедуры снятия обременений и переоформления документов для сделки.
Способ 2. Реструктуризация или рефинансирование ипотеки
Если платежи стали слишком велики по сравнению с доходом, стоит рассмотреть варианты сохранения прав на недвижимость через изменение условий кредитования. Если на работе прошло сокращение, или заемщик утратил трудоспособность, получить согласование в банке новых параметров ипотеки будет проще. Задача заемщика – представить банку веские доказательства, свидетельствующие, что дальнейшие платежи невозможны в силу серьезных негативных обстоятельств (болезнь, инвалидность, потеря работы по независящим от клиента причинам).
Реструктуризация ипотеки – это пересмотр параметров кредитного договора с целью снижения ипотечного бремени. Это достигается за счет:
- снижения банком процента;
- увеличения срока;
- временной отсрочки платежей для заемщика («каникулы»).
Большинство банков готовы увеличить период погашения, не снижая процент. Такая ситуация соответствует интересам финансовой организации.
Чтобы добиться снижения процентной переплаты, предстоит обратиться в другой банк за рефинансированием ипотеки. Благодаря программе рефинансирования удается снизить процент по ипотеке, пересмотреть сроки, условия страхования. Минус такого продукта – заемщику приходится заново переоформлять договор с банком и собирать все необходимые для ипотеки справки.
Сложность рефинансирования заключается в невозможности согласования при просрочке по предыдущей ипотеке. Новому кредитору нужны гарантии, что заемщик справится с новыми обязательствами, а нарушение финансовой дисциплины при предыдущем погашении окажет негативное влияние при принятии решения.
Рефинансирование дает экономию на процентной переплате, однако расходы на поведение новой оценочной экспертизы и покупку страховки не окупятся, если ставка снижается меньше. чем на 2-3%.
Способ 3. Субсидирование, госпрограммы, вычеты
В том, что кредитные обязательства становятся неподъемными, вины заемщика нет, если в семье произошло пополнение или фактический доход снизился из-за роста цен. Специально для таких ситуаций в законодательстве предусмотрены государственные программы, которые помогают снизить остаток долга по ипотеке:
- Молодая семья. стоящая в очереди на улучшение, получает 30-процентную скидку за счет субсидирования из бюджета.
- Военнослужащие получают выплату, уменьшающую кредитный долг.
- Иные региональные программы для социально незащищенных граждан реализуются на местном уровне.
- Плательщики подоходного налога оформляют вычет по процентам и основному долгу. Если работодатель уплачивает 13% НДФЛ, заемщик вправе вернуть всю сумму налога в пределах 390 тысяч рублей по процентам, 260 тысяч рублей по кредиту. В итоге, удается получить сумму в 650 тысяч рублей и направить ее на досрочное погашение.
Однако, получить выплату при наличии уже действующего ипотечного договора, сложнее. Семьи с детьми вправе погасить долг за счет материнского капитала, а граждане, родившие третьего ребенка после 2018 года, могут согласовать дополнительный транш из бюджета в размере 450 тысяч рублей. Пока законопроект находится в состоянии определения регламента реализации, однако поможет семьям справиться с ипотекой, без потери жилья.
Способ 4. Перевод долга
Альтернативный вариант заключается в поиске другого потенциального заемщика, готового купить квартиру через ипотеку в том же банке. Кредитор ничем не рискует, снимая обременение в пользу другого заемщика. Сложно только найти такого покупателя, которого устроят все нюансы сделки с переводом долговых обязательств.
Для первого заемщика трудность заключается только в поиске согласного претендента. В остальном, процедура напоминает схему обычной продажи. Продавец готовит документы и передает в банк вместе с бумагами нового заемщика. Если банк одобряет кандидатуру, остаток долга фиксируют и переоформляют в рамках новой ипотеки.
Есть ли альтернатива?
Каждый из представленных вариантов полностью соответствуют законодательству. Предложенные способы не вызывают проблем и нареканий со стороны надзорных органов и кредитора. Однако на практике чаще встречаются случаи, когда в целях спасения права на недвижимость, клиент нарушает условия ипотечного договора. Речь идет о сдаче ипотечной квартиры арендаторам и отчислении ежемесячных платежей по кредиту за счет арендной платы.
Вариант со сдачей жилья в аренду требует учета особенностей:
- во-первых, перед поиском арендатором заручаются согласием кредитора, объясняя невозможностью дальнейшей оплаты долга за чет собственных заработков;
- во-вторых, аренда приносит доход, а значит придется отчитываться перед ФНС и уплачивать налоги.
Если ни один из вариантов не подходит, и человек устал «бороться» с ипотекой, остается попробовать оспорить действительность заключенного договора. Если в пунктах документа найдутся противоречия законодательству, суд согласится с доводами заемщика и аннулирует кредитные отношения.
Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредитыАвтор статьиЕлена ЖелезнякЗакончила Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», г. Москвафакультет экономики, банки и банковское дело.Написано статей123Об авторе
Источник
Click to rate this post! [Total: 0 Average: 0]
Источник:
